L'immobilier et vous

Acquisition
dans le NEUF

La VEFA, (Vente en l’Etat Futur Achèvement), correspond à une vente sur plan. Elle vous permet d’acheter un logement neuf, avant sa construction ou alors que celle-ci est déjà entamée. Cette forme de vente est strictement réglementée par la loi.

Les étapes clés de l’acquisition d’un logement neuf

La première étape d’une vente sur plan est la signature d’un contrat de réservation entre l’acquéreur et le promoteur.
Celui-ci indique les caractéristiques principales du bien à construire : situation dans l’immeuble, surface habitable, nombre de pièces, livraison prévisionnelle, notice technique descriptive …
Le versement du dépôt dit « de garantie » acte votre réservation d’un logement neuf. Généralement, il représente 5% au maximum du montant total de l’acquisition (pour un acte réitéré sous moins d’un an ou 2% au-delà).
Cette somme sera séquestrée chez le notaire ou déposée sur un compte réservataire bloqué auprès d’un établissement bancaire.
PRIMA DEVELOPPEMENT vous transmet le contrat de réservation par lettre recommandée avec accusé de réception (possibilité par voie électronique).
Pour un chez vous qui vous ressemble, vous pouvez également nous demander toutes personnalisations et nous regarderons ensemble les options possibles.
Dès le lendemain de la réception du contrat de réservation, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours ouvrés (Loi SRU).
En cas de désistement, vous devez notifier votre décision à PRIMA DEVELOPPEMENT par lettre recommandée avec accusé de réception. Votre dépôt de garantie vous sera restitué.
Sur le contrat de réservation figure une date prévisionnelle pour la signature de l’acte authentique et une date pour l’obtention de prêt. Vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à nous tenir informé. Nous sommes là pour vous aider.
La signature de l’acte de vente authentique est une étape majeure d’une Vente en Etat Futur d’Achèvement. A cette date, vous devenez propriétaire.
Généralement un mois auparavant, le notaire adresse un projet d’acte de vente au futur acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, comprenant un plan côté, une description détaillée du logement, le règlement de copropriété de la résidence, l’attestation de l’assurance dommages-ouvrages. Il mentionne également la date définitive de livraison.
Le contrat de réservation précise le calendrier d’échelonnement du paiement de votre acquisition, correspondant aux étapes clés de la construction.
Attention pas d’accès au chantier ! Mais 1 ou 2 mois avant la livraison, nous vous proposons un rendez-vous dans le logement pour la prise de côtes.
La livraison est l’ultime phase de la Vente en Etat Futur d’Achèvement, marquée par le versement du solde du prix de votre logement neuf, soit 5%. Il est important de savoir que la livraison officialise le transfert de la garde du bien au propriétaire. A compter de ce jour, vous en devenez officiellement responsable.
Au préalable, pensez à souscrire une assurance multirisques habitation ainsi que vos différents abonnements (électricité, eau, téléphone, etc…).
Si vous êtes investisseur, une assurance propriétaire non occupant est suffisante.
La livraison se déroule en présence de l’acquéreur (ou du mandataire, muni d’un pouvoir, que vous aurez désigné) et du promoteur.
Nous effectuons ensemble une visite détaillée de votre logement ainsi qu’un contrôle de fonctionnement de ses éléments d’équipement. Toutefois, si vous relevez d’éventuels défauts de finition, ceux-ci seront consignés dans le procès-verbal de livraison.
A l’issue de cette visite, les clés de votre logement neuf vous sont remises. Le procès-verbal est signé par toutes les parties prenantes qui en conservent un exemplaire. Conformément à la législation, vous disposez d’un délai d’1 mois à compter du jour de la livraison pour nous indiquer d’éventuelles réserves complémentaires (par courrier recommandé avec accusé de réception). Une bonne nouvelle ? Pour les nouvelles constructions, une exonération de la taxe foncière durant 2 ans, à compter du 1er Janvier de l’année suivant celle de l’achèvement des travaux. Il suffit de vous rendre au Centre des Finances Publiques de logement et de déposer une déclaration (au plus tard 90 jours après l’achèvement des travaux). Une petite précision : la collectivité peut supprimer totalement ou partiellement cette exonération par une délibération en ce qui concerne les immeubles à usage d’habitation.
Et maintenant, à vous de jouer ! Vous êtes chez vous.

Accession en TVA réduite 5.5%

L’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU) et l’Etat ont créé un système d’incitation fiscale pour aider certains ménages à accéder à la propriété. Ils ont ainsi mis en place un taux de TVA réduite immobilier à 5.5% pour l’achat d’un logement neuf dans une zone ANRU. La TVA réduite immobilier à 5.5% au lieu de 20% est compatible avec l’obtention d’un prêt à taux zéro renforcé (taux PTZ +) dans le cadre du financement de votre logement.
Ce taux de TVA réduite concerne uniquement les programmes immobiliers neufs situés dans certaines zones ayant fait l’objet d’une convention de rénovation urbaine. L’ensemble des zones ouvrant droit à la TVA réduite est listé en intégralité sur le site internet de l’A.N.R.U (www.anru.fr). Les quartiers concernés doivent faire l’objet de la signature d’une convention pluriannuelle avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. Conformément à l’instruction du 06 Octobre 2009, l’ANRU met à votre disposition un tableau récapitulatif, actualisé régulièrement, sur les délais d’application de cette mesure pour chacun des quartiers faisant l’objet d’une convention pluriannuelle de rénovation urbaine signée avec l’agence.
  • Le logement devra être votre résidence principale,
  • Etre primo-accédant ou ne pas avoir été propriétaire durant les 2 années précédant l’acquisition du logement neuf,
  • Le prix de vente de vente au m2 doit respecter un plafond,
  • Critères Prêt Locatif Social +11% (année N-2).

Le prêt à taux zéro

Le Prêt à taux zéro « Plus » ou PTZ+ a été modifié et assoupli depuis le 01 janvier 2016. Ce dispositif a pour vocation de soutenir prioritairement les primo-accédant à faibles revenus dans le financement de leur résidence principale. Ce prêt concerne les logements neufs basse consommation, satisfaisant aux nouvelles exigences de performance énergétique.

Il favorise l’accession sociale à la propriété, le PTZ+ est un prêt réglementé s’adressant, sous conditions de ressources, aux personnes souhaitant acheter leur première résidence principale. Ce prêt aidé, sans intérêt, sans frais de dossier, permet de financer jusqu’à 40% du coût d’acquisition (taux en fonction de la zone d'implantation). Mensualités allégées, capacité d’emprunt optimisée… Ce dispositif est particulièrement avantageux pour augmenter le potentiel de financement de votre projet immobilier neuf.
Toutes les personnes emprunteurs n’ayant pas été propriétaires d’une résidence principale dans les 2 années précédant la demande de prêt (sauf exceptions). Les revenus de l’acquéreur ne doivent pas excéder les plafonds de ressources définis par barème selon la zone d’implantation du logement (zone A, B1, B2 ou C) et le nombre de personnes y résidant. Le PTZ+ est assimilé par les établissements bancaires à un apport personnel. Ça serait dommage de ne pas en profiter !
Le Prêt à taux zéro « plus » peut être sollicité pour une première acquisition immobilière : achat d’un appartement neuf, achat d’un terrain en prévision de la construction d’une maison neuve. Ce logement à usage de résidence principale doit impérativement respecter une condition de performance énergétique. Il doit bénéficier d’une labellisation BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation) ou être conforme à la Réglementation thermique RT 2012. L’emprunteur doit y habiter dans l’année suivant la livraison des travaux.
Cela est déterminé selon les revenus de l’année N-2 de l’emprunteur mais aussi de la zone géographique, de la composition du foyer et de la nature du logement sans pouvoir excéder 25 ans (selon les cas).
Il est octroyé par les établissements bancaires conventionnés par l’Etat. Ne pouvant servir à financer la globalité de l’acquisition, il est cumulable avec un prêt immobilier bancaire classique mais également les autres prêts aidés tels que le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt conventionné ou le prêt épargne logement…

Les avantages de l’acquisition dans le neuf

Faire le choix de devenir propriétaire de sa résidence principale ou d’investir dans l’immobilier locatif est une décision très impliquante. C’est bien souvent l’un des achats majeurs de la vie. Acquérir un logement neuf présente de divers avantages pour les propriétaires occupants comme pour les propriétaires bailleurs. Frais de notaires réduits, possibilité d’exonération de taxe foncière, économies d’énergie, frais d’entretien réduits, aides fiscales et financières, garanties constructeur…

Les acquéreurs bénéficient de frais de notaire réduits. Ils se montent à environ 2.5% du montant de la transaction dans l’immobilier neuf (contre environ 8% dans l’immobilier ancien).

Acheter ou investir dans un logement neuf « basse consommation » conditionne l’obtention de l’aide financière et du dispositif de défiscalisation mis en place par l’État :
  • le Prêt à taux zéro renforcé ou PTZ+ destiné à l’acquisition de votre première résidence principale,
  • la réduction d’impôt sur le revenu allouée par le dispositif Pinel,
  • l’exonération temporaire / partielle de la taxe foncière (2 ans).
Les programmes immobiliers neufs classés RT 2012 sont en phase avec les enjeux environnementaux actuels. La conception bioclimatique (orientation optimale, valorisation de l’éclairage naturel…) et l’isolation renforcée du bâti sont les atouts majeurs du neuf. La performance du système constructif se conjugue avec celle d’équipements de dernière génération en matière de chauffage, de ventilation, de production d’eau chaude sanitaire. Cela assure à l’habitation des charges de fonctionnement limitées mais aussi plus de sérénité pour leurs propriétaires face à l’augmentation des coûts de l’énergie.
L’assurance d’acquérir un logement fonctionnel offrant un bon niveau de confort : une orientation optimisant la lumière naturelle, des surfaces à vivre fonctionnelles mettant à profit chaque m2, des équipements aux dernières normes (ascenseur, plomberie, électricité, chauffage…) et un logement sécurisé : portail automatique, badge magnétique, visiophone…
Vous bénéficiez de la garantie annuelle de parfait achèvement, de la garantie biennale de bon fonctionnement, des assurances dommages-ouvrages.
Des assurances sérénité qui vous protègent des défauts de conformité ou des éventuelles malfaçons…

Les étapes clés de l’acquisition d’un terrain à bâtir

Diverses informations et conseils pour acheter une parcelle constructible et faire construire votre future maison.

La procédure d’achat d’un terrain constructible est semblable à celle de l’achat d’un logement neuf.

Celle-ci précise la surface du terrain et son descriptif détaillé, le règlement de lotissement, la surface constructible, le bornage du terrain, le prix de vente et les modalités de paiement, la durée de validité de la promesse de vente, le délai de livraison du terrain. La loi impose également qu’elle s’accompagne d’un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). Le versement d’une indemnité d’immobilisation ne peut dépasser 5% du prix du terrain, acte sa réservation. Celle-ci est déposée sur un compte bloqué jusqu’à la signature de l’acte notarié. A la réception de la promesse de vente, le Code de la Construction et de l’Habitation accorde à l’acquéreur un délai de 10 jours (selon le régime applicable) pour se désister auprès du lotisseur, par lettre recommandée avec avis de réception. Votre indemnité d’immobilisation vous sera intégralement restituée. La signature de l’acte définitif intervient à la livraison du terrain viabilisé ou à l’obtention du certificat de vente par anticipation. Le solde du prix du terrain est à régler lors de la signature de l’acte de vente. Le notaire vous remet une attestation de propriété. Votre titre de propriété vous sera envoyé, par ce dernier, quelques mois plus tard.
Acheter un terrain à bâtir dans un lotissement vous offre la protection de 3 garanties qui sécurisent votre acquisition :
  • La garantie des vices cachés du terrain vendu : L’aménageur doit à l’acheteur la garantie des défauts de la chose vendue autrement dit de tout vice, non apparent et antérieur à la vente, empêchant ou diminuant significativement l’usage pour lequel le bien a été acquis.
  • La garantie décennale des ouvrages de voiries et réseaux divers (VRD) : L’aménageur est responsable pendant 10 ans des travaux de viabilité qu’il réalise. Il est astreint à remédier à tous dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
  • La garantie de surface : L’aménageur s’engage, préalablement à la vente, à une procédure de bornage garantissant, au m2 près, la superficie du terrain dont vous vous portez acquéreur.
Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) est un document de référence définissant les règles de construction au niveau local. Il permet d’assurer la mise en cohérence des futures constructions avec la stratégie d’aménagement global et de développement durable de la commune. Les services de la ville s’appuient sur le P.L.U. lors de l’instruction des demandes de permis de construire. Nous vous recommandons de prendre connaissance de ses dispositions réglementaires dès la phase de conception de votre projet de maison neuve.
Acheter un terrain à bâtir pour y faire construire une maison neuve impose le respect d’un règlement et d’un cahier des charges interne au lotissement. Il stipule les modalités auxquelles la construction doit se conformer en matière architecturale (matériaux, coloris, surface, implantation de la maison, etc.), urbanistique (clôtures, plantations)… Il s’ajoute aux dispositions réglementaires du P.L.U (Plan Local d’Urbanisme). Le règlement de lotissement est valable 10 ans.
Délivré par la commune, celui-ci fournit de précieux renseignements quant à la constructibilité du terrain dont vous vous êtes porté acquéreur et aux obligations qui lui sont afférentes. Il vous informe sur les dispositions d’urbanisme applicables, l’existence de servitudes d’utilité publique ou encore le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain (raccordement à l’égout, voirie et réseaux…)… Même s’il n’a pas de caractère obligatoire, ce document administratif est utile pour préparer la demande de permis de construire de votre future maison.
Besoin d’aide ? Nous pouvons vous conseiller des partenaires.

Investissement
dans le NEUF

Les atouts de l’investissement locatif

On choisit pour vous les meilleurs emplacements selon votre profil car pour nous, notre meilleur pub : c’est vous !

Acheter pour louer vous en offre l’opportunité. Les loyers que vous percevez peuvent vous garantir un complément de revenu stable et récurrent. L’investissement locatif est aussi une solution stratégique pour préparer l’avenir de vos enfants, financer leurs études supérieures, faciliter leur entrée dans la vie. Les revenus locatifs pourraient vous aider à rembourser, avec plus d’aisance et de sérénité, tout ou partie de votre emprunt immobilier.
Vous vous constituez progressivement un patrimoine de valeur à transmettre plus tard à vos héritiers. En cas d’incapacité de remboursement liée à un accident de la vie (décès ou invalidité), l’assurance couvrant votre prêt vous préserve au même titre que vos proches ...
Investir en locatif dans un logement RT 2012, c’est acquérir un bien immobilier d’une valeur sûre, conforme aux préceptes du développement durable.
La qualité de conception et de construction propre à ces logements est un atout à la revente.
Les techniques constructives mises en œuvre pour rendre un bâtiment neuf BBC (Bâtiment Basse Consommation) assurent aux occupants des logements des économies d’énergie appréciables sur la durée.
En effet, vos factures de consommations énergétiques sont diminuées et constituent un argument décisif pour les locataires attachés à préserver leur pouvoir d’achat.
L’investisseur en immobilier locatif dans le neuf bénéficie de frais d’entretien réduits. Certaines dépenses n’étant pas à prévoir avant un certain nombre d’années : réfection des façades ou des toitures, remplacement des ascenseurs …
Investir dans un bien immobilier neuf à faible consommation énergétique ouvre droit aux avantages de la loi Pinel : une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21% du prix de revient du bien immobilier et étalée sur 12 ans.
Le dispositif Pinel se concentre sur les grandes agglomérations en manque de logements. La demande locative y est donc importante. C’est une sécurité supplémentaire pour les investisseurs.

La loi PINEL et les changements apportés pour 2018

Depuis le 29 août 2014, le projet de dispositif Pinel remplace la loi Duflot. Celui-ci a l’objectif principal d’encourager la production de logements neufs en France et l’investissement dans les villes à fort potentiel locatif. Acheter un logement répondant aux critères RT 2012 vous permet de bénéficier des avantages fiscaux de cette mesure gouvernementale.
Le dispositif de défiscalisation Pinel vous permet de concrétiser vos projets dans l’investissement immobilier locatif.
Pour des investissements réalisés depuis le 01 septembre 2014, chaque investisseur pourra choisir de louer son bien pendant trois périodes distinctes :

  • 6 ans = 12% de réduction d’impôt
  • 9 ans = 18% de réduction d’impôt
  • 12 ans = 21% de réduction d’impôt

Autre nouveauté : l’investisseur pourra louer son bien à ses ascendants ou descendants.
Pour bénéficier de cette réduction d’impôt sur le revenu, il est impératif d’acquérir un logement basse consommation, conforme aux caractéristiques de performance énergétique de la réglementation thermique RT 2012. D’autres conditions sont également exigées par la loi (plafond de ressources, plafond de loyers, ….).
L’avantage fiscal concerne les logements achevés dans les 30 mois qui suivent la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DROC) en ce qui concerne les logements acquis en vue d’un futur achèvement.

  • le dispositif Pinel autorise 2 investissements par an et par foyer fiscal dans la limite de 300 000 € par investissement
  • un plafond de ressources des locataires est à respecter
  • le montant du loyer est plafonné en fonction de la surface habitable et des différentes zones géographiques
  • le plafond de prix par m2 défiscalisable est fixé à 5500€/m2, toutes zones confondues
  • le propriétaire bailleur doit louer le logement nu (sans meubles et à usage d'habitation) à une tierce personne
  • le logement doit être la résidence principale du locataire
  • la durée minimale de la location est de 6 ans
  • le locataire peut être un ascendant ou un descendant de l’investisseur
  • le logement doit être localisé dans une des villes éligibles au dispositif Pinel, caractérisées par une forte demande locative. Elles sont classées par arrêté ministériel dans 4 zones géographiques : A, A bis, B1 et B2
  • le contrat de location doit être établi dans les 12 mois suivant la prise de possession du bien immobilier
Défiscaliser grâce à la loi Pinel sera encore possible en 2018 ! Les avantages fiscaux au bénéfice des investisseurs ont été reconduits pour une durée de 4 ans. Le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière est légèrement modifié : seuls seront éligibles les logements situés dans les villes en zones dites tendues.
Le dispositif Pinel 2018 permettra toujours aux investisseurs de défiscaliser jusqu’à 63 000 € en achetant dans le neuf. La plupart des critères d’éligibilité à la réduction d’impôt ne changent pas.
Cependant, à compter du 1er janvier 2018, seules seront éligibles au dispositif de défiscalisation les zones A, A bis et B1, à l’exclusion stricte des zones B2 et C. Cette mesure vise à favoriser l’accès au logement en zone tendue, et renoue avec l’esprit initial du dispositif d’incitation à l’investissement locatif.

Les garanties de l’immobilier neuf

En faisant le choix d’acquérir un logement dans un programme immobilier neuf, les acquéreurs, occupants ou investisseurs, bénéficient de la protection de 3 garanties majeures, légales et obligatoires. Une assurance tranquillité contre d’éventuelles malfaçons courant jusqu’à 10 ans après la réception de votre bien !

La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la réception des travaux. Elle couvre toutes les réserves émises sur le procès-verbal rédigé lors de la réception ainsi que tous les défauts de conformité signalés relevant de cette garantie (par lettre recommandée) dans l’année suivante.
La garantie biennale dure 2 ans à compter de la réception de votre bien. Elle couvre les dysfonctionnements des éléments d’équipement dissociables du gros œuvre, autrement dit que l’on peut remplacer sans affecter la structure. Il peut s’agir de la robinetterie, des radiateurs, des prises, des volets, des portes…
Cette garantie dure 10 ans à compter de la réception de votre logement. Elle couvre les désordres qui ne seraient pas apparus dans le mois suivant la livraison ou non révélés pendant l’année de parfait achèvement. Sont concernés les dommages ayant pour effet de compromettre la solidité d’ensemble de l’ouvrage ou d’affecter l’un des éléments constitutifs du bâtiment le rendant impropre à sa destination : affaissement de dalle, toiture défectueuse, infiltrations d’eau, rupture de canalisation, etc. À la différence de la garantie biennale, la garantie décennale porte sur tous les éléments indissociables du gros œuvre.
Obligatoire pour toutes les constructions neuves, l’assurance Dommage-Ouvrage est souscrite par le promoteur pour le compte de l’acheteur. Elle a pour but de se substituer à l’acquéreur dans l’avance des frais et de prendre en charge, à sa place, la réparation des désordres couverts par la garantie décennale. Elle débute à l’issue de la réception des travaux du logement et prend fin 10 ans après.
La GFA – promotion (ou garantie extrinsèque) permet de donner la certitude à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé. Définie dans le code de la Construction et de l’Habitation par les articles R-261-17 à 24, la GFA est obligatoire dans le secteur protégé pour les promotions à usage d’habitation (immeubles à usage d’habitation ou maisons individuelles en lotissement ou lorsque le vendeur du terrain est payé en logements – dation). Depuis le 1er Janvier 2015, les promoteurs devront systématiquement présenter au notaire une garantie extrinsèque d’achèvement afin de mieux protéger les acquéreurs. La GFA garantit aux clients acheteurs, qu’en cas de dépôt de bilan du promoteur, les travaux seront bien achevés par l’assureur-garant.

Informations diverses

La copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Le terme d'immeuble s'entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons (domaine en copropriété par exemple).
Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales.
Dans une copropriété, il convient de distinguer les parties privatives des parties communes.
Chaque lot de copropriété est constitué d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire qui en a également l'usage exclusif. Ainsi, les pièces d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété sont la propriété exclusive du copropriétaire et les autres copropriétaires de l'immeuble ne sont pas autorisés à y entrer librement. Il en est de même pour les autres locaux privatifs comme les box, les caves, ...
Le règlement de copropriété détermine les conditions d'utilisation des parties privatives, c'est-à-dire leur usage : usage exclusif d'habitation, usage mixte (habitation et professionnel), multi usage (habitation, professionnel, commercial).
A contrario, les parties communes de la copropriété sont à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux seulement. D'après l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « sont réputées parties communes :
  • le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,
  • le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs,
  • les coffres, gaines et têtes de cheminées,
  • les locaux des services communs,
  • les passages et corridors.
En résumé, les parties communes sont celles qui présentent une utilité pour l'ensemble des copropriétaires ou pour plusieurs d'entre eux.
Le règlement de copropriété (voir ci-dessous) peut attribuer à un ou des copropriétaires l'usage exclusif d'une partie commune : par exemple, le jardin devant un appartement situé en rez-de-chaussée. Ce jardin reste une partie commune, mais à usage privé, et les frais d'entretien et de réparation de cette partie commune à usage privatif restent à la charge de la copropriété, sauf si le règlement de copropriété prévoit autrement.
Le règlement de copropriété, aussi appelé règlement intérieur, est LE document de référence d'une copropriété. Il fixe les règles de vie de la copropriété, détermine les droits et les obligations des copropriétaires. Il organise donc la vie de la copropriété.
Le règlement intérieur indique la répartition des lots, les conditions d'utilisation des parties communes et des parties privatives, la répartition des charges et la méthode de calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires.
L'état descriptif de division est le second document essentiel constitutif d'une copropriété. Il peut être inclus dans le règlement intérieur ou faire l'objet d'un document annexe.
L'état descriptif de division établit un inventaire détaillé des lots de la copropriété dans le cadre de la publicité foncière. Le notaire de la copropriété le fait publier à la conservation des hypothèques.
Chaque lot privatif est répertorié, numéroté, localisé, décrit et l'usage du lot est indiqué. Figure aussi dans ce document la répartition des tantièmes de copropriété, cette quote-part étant déterminée lors de la création de la copropriété en fonction de la surface de chacun des lots.
Le carnet d'entretien de l'immeuble est obligatoire depuis 2010. Il permet d'assurer le suivi des contrats d'entretien et de maintenance de l'immeuble et des travaux importants qui ont été effectués comme un ravalement des façades, le remplacement d'un ascenseur, ...).
Il est tenu par le syndic et doit être mis à disposition de tout acquéreur potentiel d'un lot de la copropriété. Car ce carnet d'entretien a été rendu obligatoire essentiellement pour eux qui sont extérieurs à la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires ou syndicat de copropriété est constitué par l'ensemble des copropriétaires : chaque copropriétaire est un membre de droit du syndicat et le syndicat est constitué automatiquement, sans formalités. Il y a des copropriétaires dès lors qu'il y a copropriété et il y a syndicat de copropriétaires dès lors qu'il y a des copropriétaires.
Le syndicat est souvent confondu avec le syndic qui est en fait le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires est un organe de contrôle, d'assistance et de consultation : il assure l'administration et la conservation de l'immeuble par l'intermédiaire du syndic. C'est aussi lui qui établit et modifie le règlement intérieur. Il peut également agir en justice.
Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions qui seront exécutées par le syndic à qui est confiée la gestion de la copropriété.
L'assemblée générale des copropriétaires est la réunion de tous les copropriétaires (c'est-à-dire le syndicat de copropriété) devant permettre de prendre les décisions importantes et nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. L'assemblée générale nomme le conseil syndical et le syndic, elle se réunit au moins une fois par an.
Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale des copropriétaires. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion et sa comptabilité (contrôle du budget, de la répartition des charges notamment). Il doit obligatoirement être consulté par le syndic pour la réalisation de travaux urgents.
C'est également le lien entre le syndic et les copropriétaires.
Le conseil syndical n'a pas de personnalité juridique et n'a donc pas de pouvoir de décision. Il ne peut pas non plus agir en justice.
Le syndic de copropriété est mandaté par le syndicat des copropriétaires qu'il représente. Il assure la gestion courante de la copropriété et exécute les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires. Il tient la comptabilité du syndicat qu'il conseille, assiste et informe. Il est également en charge du carnet d'entretien.
Le syndic peut être bénévole (c'est-à-dire constitué de copropriétaires volontaires non rémunérés) ou professionnel.
La copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Le terme d'immeuble s'entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons (domaine en copropriété par exemple).
Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales.
La déclaration de la création de l'association s'effectue par l'un de ses membres dans le département de son siège social.
Le dossier de déclaration doit comporter :
  • les statuts de l'association en double exemplaire ;
  • la déclaration de chaque adhérent précisant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lequel il s'engage ;
  • la copie du plan parcellaire des immeubles inclus dans le périmètre de l'association ;
  • la copie du procès-verbal de l'assemblée générale, nommant les membres du bureau de l'association ;
  • le formulaire prévu en vue de la publication au Journal officiel d'un extrait des statuts.
Les propriétaires qui le souhaitent peuvent constituer une association syndicale libre (ASL).
Les statuts de l'association :
  • définissent son nom, son objet, son siège, ses règles de fonctionnement ;
  • fixent les conditions de sa représentation à l'égard des tiers, de modification de son statut et de sa dissolution ;
  • comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et les conditions de leur retrait ;
  • précisent ses modes de financement et de recouvrement des cotisations.
L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.
La RT 2012 a pour objectif de limiter la consommation d'énergie primaire des bâtiments neufs à un maximum de 50 kWhEP/ (m².an) en moyenne, tout en suscitant :
  • une évolution technologique et industrielle significative pour toutes les filières du bâti et des équipements,
  • un très bon niveau de qualité énergétique du bâti, indépendamment du choix de système énergétique,
  • un équilibre technique et économique entre les énergies utilisées pour le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire.
La RT 2012 est applicable à tous les permis de construire :
  • déposés à compter du 28 octobre 2011 pour certains bâtiments neufs du secteur tertiaire (bureaux, bâtiments d'enseignement primaire et secondaire, établissements d'accueil de la petite enfance) et les bâtiments à usage d'habitation construits en zone ANRU ;
  • déposés à partir du 1er janvier 2013 pour tous les autres bâtiments neufs.
La réglementation thermique 2012 est avant tout une réglementation d'objectifs et comporte :
3 exigences de résultats : besoin bioclimatique, consommation d'énergie primaire, confort en été.
C'est l'un des nombreux avantages du neuf : lors de l'achat d'un appartement neuf ou d'une maison individuelle dans le cadre d'une VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), vous pouvez demander au promoteur certaines modifications de plan en fonction de vos envies. Ce dispositif a un nom : TMA, pour Travaux Modificatifs Acquéreurs. En vous permettant de personnaliser votre appartement avant la fin de la construction, les TMA vous éviteront d'avoir à gérer vous-même des travaux supplémentaires après votre entrée dans les lieux. Les Travaux Modificatifs Acquéreurs répondent toutefois à certaines contraintes.
Un promoteur immobilier n'a pas pour obligation d'accepter toutes les demandes de travaux modificatifs formulées par l'acquéreur. Les TMA doivent en effet répondre à différentes exigences, tant sur le plan réglementaire que technique. En particulier, ils doivent être en adéquation avec le code de l'habitation. Par exemple, le déplacement ou la modification d'une cloison ne doit engendrer aucune limitation de la circulation, et notamment celle des personnes à mobilité réduite. Les TMA doivent également respecter le cahier des charges imposé pour l'obtention des normes NF Logement HQE et RT 2012. De plus, les travaux modificatifs acquéreurs peuvent être refusés si leur réalisation venait à retarder la date de livraison du logement. En dehors de ces cas, les demandes de TMA sont généralement acceptées par les promoteurs immobiliers, afin d'offrir un appartement neuf ou une maison individuelle fidèle aux souhaits des acquéreurs.
Pour être valable, une demande de travaux modificatifs acquéreurs doit être effectuée dans des délais raisonnables. Elle est idéalement exprimée durant la phase de négociation commerciale mais intervient le plus souvent après la signature du contrat de réservation. Les promoteurs immobiliers acceptent généralement un délai d'un mois à compter de cette date. La faisabilité de la demande sera ensuite vérifiée par le bureau d'architectes, et l'acquéreur obtiendra ensuite une réponse sous quatre semaines environ. En cas d'acceptation, il recevra un devis modificatif ainsi qu'un nouveau plan de son logement neuf qu'il devra signer pour accord.

Les travaux modificatifs acquéreurs engendrent des coûts de construction supplémentaires souvent élevés. Ceux-ci sont principalement justifiés par les frais de construction mais aussi par des frais de suivi et de gestion relativement importants.
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